城市更新作為這幾年火熱的話題，項目前期稅務及后期收益問題逐漸成為關注的重點，如何規避城市更新項目的諸多盲點？如何最快了解城市更新項目稅收政策與實務處理？如何用稅務手段加大拆遷成本實現企業更多盈利？．．．．．．
在南京商業地產商會主題為《城市更新－－探索城市空間的有效利用》的會長會上，中國財稅專家、智慧源公司董事長李明俊先生帶來了“城市更新稅收政策解讀”的專題分享。
專家李明俊教授以深圳為例，解讀城市更新的概念和現狀。深圳早在２０１０年，就推出《城市更新辦法》，堅持法制化思路，政府引導，市場運作，走在全國城市更新最前沿。隨后，廣州、上海政府部門來深圳實地考察，政策相繼出臺。
深圳城市更新分類為：綜合整治、功能改變、拆除重建。目前，由于深圳用于招拍掛的土地稀少越來越稀缺，通過城市更新來獲取土地成為越來越多開發商拿地的重要手段，房地產企業城市更新項目競爭情況日益凸顯。
深圳城市更新土地主要來源于兩類人：一是來源于９００個自然村里的大量的土地；二是中國改革開放時期，招商引資引入大量的三來一補企業，企業主們是城市更新重要的主角之一。
由于三來一補企業主的很多土地是向村委租來的，沒有過戶也沒有購買。且當時土地概念不清晰，繳納租金后就修建廠房，如今廠房已破舊，所以目前城市更新的走向，不僅要考慮企業主，還要考慮村股份公司的利益。政府后來出臺政策，如愿意繳納幾百萬或幾千萬的土地出納金，就可以允許土地變現，集體土地變成商業用地，但當時很多企業出于資金考慮，并沒有繳納。
深圳城市更新合作時除了規劃，最大的問題是跟被拆遷戶的談判。以前被拆遷戶出地你出錢，三七開就好了，現在胃口越來越高，行情已經是四六開，甚至五五開，所以很多房企根本不賺錢，只是為了在深圳拿到項目，立個腳而已。
深圳城市更新政策關鍵詞
深圳城市更新的產業政策歷經７、８年，目前可總結為以下關鍵詞：規劃統籌、集體資產平臺交易、配人才安居、以產業驅動、強區放權（深圳市政府放權給各個區）、棚戶區改造、土地整備利益統籌（有效的整合土地用地）。
此外，開發商們想在深圳拿地，可以和單一工廠主談合作開發，只有一個工廠主，沒有被拆遷戶，相對簡單很多。按照土地規劃的條件，談判方式可以有工改工、工改商、工改住等等，這樣談判不僅節奏快、高效，而且利潤也不低。
城市更新是指根據城市規劃，進行綜合整治、功能改變、拆除重建及局部完善的活動。稅務規劃核心和關鍵是合作模式以及拆遷補償支出的規劃。
城市更新里，財稅方面最大的一塊是拆遷補償。拆遷補償費主要包括：①土地補償費；②安置補助費；③地上附著物及青苗補償費；④菜地開發建設基金；⑤拆遷補償費；⑥搬遷補助費；⑦臨時安置補助費；⑧安置房周轉費用；⑨停工、停業補償費；⑩退還的相應土地出讓金。
一般而言，城市更新中涉及拆遷補償時，如果被拆遷戶是法人，就需要發票；如果是自然人，則不需要發票，白條就可以入賬。深圳拆遷補償住宅賠償率通常是１：１．１，１：１．２，目前最高１：１．４。如果是廠房，賠償一般在１：０．８。開發商往往通過無限度加大賠償比例，達到少繳稅的目的，甚至有的夸張到１：５外加額外支付現金補償，嚴格來說，這是一種偷稅行為。
關于政策性拆遷與商業性拆遷：城市更新的項目是有優惠政策的，政策性搬遷與商業性搬遷的稅收政策差異很大，稅差往往會達好幾個億，所以，應盡量爭取往政策性拆遷方面靠。
關于被拆遷人取得的拆遷補償款，被拆遷戶往往會提條件要求包稅，對這個問題，李教授指出，無論是現金還是實物（房屋），在深圳，如果被拆遷戶是自然人，取得拆遷補償費符合城市更新改造政策，１００％不需要繳稅，所以，即便１００％包稅，影響也不大；但被拆遷戶如果是法人，如果他符合城市更新改造政策，那么其增值稅、土地增值稅是不需要繳納的，但是需要繳納所得稅，這里的包稅其實是指所得稅。
案例分析：村委以地換房，雙方如何納稅？
稅務誤區和小貼士
在城市更新中，經常會有稅務認知上的誤區。比如，開發商給被拆遷戶的“回遷房”，按照稅收相關規定，補償給拆遷戶的房屋，雖然被拆遷戶不用付錢給開發商，但開發商仍需視同銷售，要征收增值稅、土地增值稅和企業所得稅。很多人錯誤地認可這項不需要計算銷售收入。
再比如，回遷房辦理房產證時，很多人認為按成本價登記可以少繳增值稅和保險費，但實際上，按照市場價登記備案對開發商更有利，表面上多繳納５％增值稅，但實際上可以少繳納最少３０％的土地增值稅，這也是稅務規劃很重要的一點，提醒大家注意。
城市更新中，加大拆遷成本是企業常用的手段，很多企業會無限度增大拆遷補償成本，碰到高壓線風險很高。因此，提醒大家要注意拆遷成本加大的度。
被拆遷戶合理合法降低稅務方法：
①被拆遷戶拿到拆遷補償要繳稅，為降低稅務成本，被拆遷補償的收入可轉入到新疆、香港、海外等地，來合理合法降低稅負；
②被拆遷戶由法人轉為自然人，可降低稅負；
③變資產買賣為股權買賣，也可以降低被拆遷戶的稅務成本；
稅務規劃是蹺蹺板，舉例說Ａ是有廠房的工廠主，Ｂ是開發商，Ａ賣土地給Ｂ兩種方法：
①舊廠房賣給Ｂ，Ａ需繳納增值稅、土地增值稅和企業所得稅，假定成本３個億，賣價９個億，毛利６個億，Ａ繳納三稅總和３．１億；Ｂ需要繳納契稅２７００萬，合計３．４億稅。
②Ａ不是賣樓給Ｂ，而是賣股權給Ｂ：站在賣方角度，買賣雙方只需繳納企業所得稅１．５億，可省１．９億；而從買方角度，面對稅務局，成本是３個億，則未來稅收成本會加大。
正如李明俊教授所言：城市更新項目中項目拓展遇到的風險可以規避，稅務層面同樣存在巨大的規劃空間！
據悉，智慧源（深圳）管理顧問股份公司（股票代碼８３７０７９）是國內一間專注于房地產行業稅務規劃、財務咨詢、上市包裝與財務顧問的專業機構，已在北京、上海、廣州、深圳、合肥、南京、武漢、廈門等城市設有子公司。
李明俊教授：國內知名地產財稅專家，智慧源（深圳）管理顧問股份公司董事長、中國房地產財稅咨詢網總裁。出版有《節流－金融危機下企業稅務成本控制》、《合法節稅》、《房產新政下地產公司納稅籌劃》、《土地增值稅新政與應對策略》、《非財務人員的財務管理》等系列ＶＣＤ產品，最新書籍有《企業領導者如何“稅”得香》、《納稅有竅門》。