肇慶市地方稅務(wù)局文件

肇地稅發(fā)〔2010〕39號

關(guān)于印發(fā)《肇慶市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)業(yè)稅源

管理辦法（試行）》的通知 

各縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局，肇慶高新區(qū)地方稅務(wù)局：

為貫徹落實《肇慶市地方稅務(wù)局全面推廣應(yīng)用建安業(yè)房地產(chǎn)業(yè)稅源控管系統(tǒng)工作方案》（肇地稅發(fā)〔2009〕169號）精神，規(guī)范我市房地產(chǎn)業(yè)稅源管理，市局制定了《肇慶市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)業(yè)稅源管理辦法（試行）》，請遵照執(zhí)行。各單位在貫徹執(zhí)行中如有問題和建議，請及時向市局征管科反饋。

                           二O一O年三月五日

肇慶市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)業(yè)稅源管理辦法（試行）

第一章  總則

第一條  為做好肇慶市地方稅務(wù)局建安業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)稅源控管系統(tǒng)（以下簡稱“系統(tǒng)”）應(yīng)用工作，規(guī)范我市房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理，提高征管水平，根據(jù)有關(guān)稅收法律、法規(guī)和國家稅務(wù)總局《不動產(chǎn)、建筑業(yè)營業(yè)稅項目管理及發(fā)票使用管理暫行辦法》的規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法 。

第二條  房地產(chǎn)業(yè)稅源管理

房地產(chǎn)業(yè)稅源管理是指稅務(wù)機關(guān)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的房地產(chǎn)項目為管理對象，運用項目登記、網(wǎng)絡(luò)開票、數(shù)據(jù)分析等控管手段，通過互聯(lián)網(wǎng)采集房地產(chǎn)項目的各項信息，以及政府相關(guān)部門的第三方信息，根據(jù)系統(tǒng)分析情況，采取相應(yīng)征管措施，實現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)稅源的全程控管的一種稅收管理模式。

第三條  房地產(chǎn)業(yè)稅源管理的指導(dǎo)原則

根據(jù)數(shù)據(jù)管稅的理念，以系統(tǒng)為依托，實現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)稅源的全程控管；為構(gòu)建管理、分析、評估、稽查的良性互動長效機制提供數(shù)據(jù)支持；確保應(yīng)納稅款及時足額征收入庫。

第四條  本辦法所稱的房地產(chǎn)業(yè)是指從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售商品房（含土地、其他建筑物、附著物及配套設(shè)施）的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

有償轉(zhuǎn)讓包括取得貨幣、實物或其他經(jīng)濟利益。

應(yīng)當納入房地產(chǎn)業(yè)稅源管理的情形包括：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、買賣行為；住宅、公寓的開發(fā)、銷售行為；辦公樓的開發(fā)、銷售行為；商業(yè)營業(yè)用房的開發(fā)、銷售行為；其他建筑物的開發(fā)、銷售行為。

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣或其他合法方式，將房產(chǎn)的所有權(quán)或土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)移給他人的行為，如辦公樓的轉(zhuǎn)讓、二手房交易及合作建房的產(chǎn)品分配等，參照本辦法執(zhí)行。

第五條  本辦法所稱的房地產(chǎn)納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），是指從事本辦法第四條規(guī)定行為的單位和個人。

第六條  用戶認證

納稅人通過互聯(lián)網(wǎng)登錄使用系統(tǒng)，納稅人在安裝使用前必須與主管稅務(wù)機關(guān)簽訂《安裝使用肇慶市地方稅務(wù)局建安業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)稅源控管系統(tǒng)協(xié)議書》（以下簡稱“協(xié)議”，格式詳見肇地稅發(fā)〔2009〕174號文），辦理用戶認證手續(xù)。

第二章  納稅人認定管理

    第七條  在肇慶市范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人區(qū)別不同情況分為自開票納稅人和代開票納稅人

（一）自開票納稅人：同時符合下列條件的納稅人為自開票納稅人，可以在銷售不動產(chǎn)所在地自行開具當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)發(fā)售的《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票（電子）》：

1.依法辦理稅務(wù)登記，持《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》的外來經(jīng)營納稅人依法辦理報驗登記；

2.執(zhí)行國家稅務(wù)總局《不動產(chǎn)、建筑業(yè)營業(yè)稅項目管理及發(fā)票使用管理暫行辦法》；

3.按照規(guī)定進行不動產(chǎn)項目登記并完整向當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)報送有關(guān)資料的；

4.按稅務(wù)機關(guān)的要求安裝使用肇慶市地方稅務(wù)局建安業(yè)房地產(chǎn)業(yè)稅源控管系統(tǒng)。

（二）代開票納稅人：不同時符合本條第一款所列條件的納稅人為代開票納稅人，可以按稅務(wù)機關(guān)的要求進行項目登記、依法申報繳納應(yīng)納稅費后，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申請開具《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票（代開）》。

納稅人的認定管理實行備案制度，由納稅人在領(lǐng)購發(fā)票申請時一并按照上述條件進行自我評價，主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人的實際情況進行審核。

第三章  項目登記管理

第八條  項目登記管理

項目登記管理是指稅務(wù)機關(guān)根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)特點，按照現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，以房地產(chǎn)項目為管理對象，指定專門的管理人員，利用系統(tǒng)，對納稅人通過計算機網(wǎng)絡(luò)實時登記申報的房地產(chǎn)項目各開發(fā)環(huán)節(jié)的項目信息進行稅收管理的一種模式。

第九條  項目登記的主體：因轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)或土地使用權(quán)而負有申報繳納營業(yè)稅義務(wù)的單位和個人，包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

第十條  項目登記的地點和受理機構(gòu)：不動產(chǎn)或土地所在地的主管稅務(wù)機關(guān)。

第十一條  項目登記的內(nèi)容和步驟

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，分五個環(huán)節(jié)進行登記:

（一）取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)：在開發(fā)項目取得土地使用權(quán)30日內(nèi)，即簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》或《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》之日起30日內(nèi)，應(yīng)通過系統(tǒng)納稅人端進行土地信息登記。

（二）開工環(huán)節(jié)：在開發(fā)項目領(lǐng)取建筑施工許可證或簽訂建筑業(yè)施工合同之日起30日內(nèi)，應(yīng)通過系統(tǒng)納稅人端進行項目開工登記。

（三）預(yù)售環(huán)節(jié)：在開發(fā)項目取得預(yù)售許可證之日起30日內(nèi)，通過系統(tǒng)納稅人端進行項目情況登記及可售樓牌號登記。

如納稅人未辦妥預(yù)售手續(xù)的情況下，已實際取得預(yù)收款（定金）收入的，也應(yīng)按要求進行登記后通過系統(tǒng)開具發(fā)票，在辦妥預(yù)售手續(xù)后再補齊有關(guān)資料。

（四）確權(quán)環(huán)節(jié)：在開發(fā)項目取得商品房權(quán)屬確認書之日起30日內(nèi)，通過系統(tǒng)納稅人端進行確權(quán)信息登記。

（五）交易環(huán)節(jié)：在售房合同或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)合同簽訂之日起30日內(nèi)，通過系統(tǒng)納稅人端進行交易信息登記。

第十二條  項目登記的報送資料

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過系統(tǒng)納稅人端進行各環(huán)節(jié)的登記后應(yīng)在5個工作日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)提供以下紙質(zhì)資料的原件以供審核，同時報送一份復(fù)印件留存?zhèn)浒浮?/span>

（一）取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)：

1.《國有土地使用權(quán)證》（《建設(shè)用地批準書》）； 

2.《土地出讓合同》； 

3.《土地轉(zhuǎn)讓合同》； 

4.土地平面圖。

（二）開工環(huán)節(jié)：

1.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 

2.《建筑工程施工許可證》； 

3.施工平面圖；

4.建筑工程設(shè)計合同； 

5.建筑工程施工合同； 

6.建筑工程監(jiān)理合同； 

7.拆遷補償合同；

8.其他制件的安裝合同；

9.水、電、氣、暖安裝協(xié)議；

10.聯(lián)建及房屋分配協(xié)議；

11．主管稅務(wù)機關(guān)認為需提供的其他資料。

（三）預(yù)售環(huán)節(jié)：

1.《預(yù)售許可證》，分期報批預(yù)售的，應(yīng)分期報送；

2.商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當附預(yù)售商品房分層平面圖；

3.可售樓牌號明細情況

4.項目在建筑環(huán)節(jié)的項目登記信息。

（四）確權(quán)環(huán)節(jié)：《商品房權(quán)屬證明書》，分期申請確權(quán)的，應(yīng)分期報送。

（五）交易環(huán)節(jié)：

1.售房合同或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)合同； 

2.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)提供土地使用證以及取得該土地使用權(quán)的支付款項憑證（發(fā)票或合法有效憑證）；

3.付款方式為銀行按揭貸款的，一并提供按揭合同。

第十三條  稅務(wù)機關(guān)審核

主管稅務(wù)機關(guān)對納稅人在各開發(fā)環(huán)節(jié)填報的登記信息 (包括紙質(zhì)資料和系統(tǒng)登記信息)進行審核。

在開工環(huán)節(jié)經(jīng)審核無誤后，在系統(tǒng)稅務(wù)端上審核同意項目登記,并由系統(tǒng)產(chǎn)生唯一的項目編碼反饋納稅人。在預(yù)售環(huán)節(jié)經(jīng)審核無誤后，方可對該項目供售發(fā)票。

第十四條  有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)暫不予核準納稅人的項目登記信息，并在系統(tǒng)反饋納稅人，要求納稅人補正有關(guān)資料：

（一）報送項目登記資料不齊全的;

（二）系統(tǒng)登記信息內(nèi)容填寫不齊全的;

（三）有依據(jù)認為納稅人的登記申報信息不真實的;

（四）未登記或已登記但未通過審核上一環(huán)節(jié)的登記信息，不能進行下一環(huán)節(jié)的登記。 

（五）稅務(wù)機關(guān)確認的其他情況。     

第十五條  土地轉(zhuǎn)讓登記

納稅人原登記的土地發(fā)生轉(zhuǎn)讓或部分轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)在取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入之日起30日內(nèi)，通過系統(tǒng)納稅人端進行土地轉(zhuǎn)讓登記，并持第十二條第（五）款所列資料向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)納地方稅費。

納稅人轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目按本條規(guī)定執(zhí)行。

第十六條  項目變更登記

已登記的房地產(chǎn)項目，有下列情形之一的，納稅人應(yīng)自登記內(nèi)容發(fā)生變化之日起30日內(nèi)，通過系統(tǒng)進行項目登記的變更申請，并在5個工作日內(nèi)報送相關(guān)的項目變更證明材料，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，辦理項目登記內(nèi)容的變更：

（一）納稅人原登記開工信息發(fā)生變化的；

（二）納稅人原登記的可售樓牌號的信息發(fā)生變化的；

（三）納稅人原登記的不動產(chǎn)項目確權(quán)情況發(fā)生變動的；

（四）其它發(fā)生變化的登記內(nèi)容。 

第十七條　項目作廢登記

已登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目，有以下情形之一的，且項目未繳納稅費未開具發(fā)票的，可通過系統(tǒng)申報項目作廢登記：

（一） 開發(fā)單位或合作建房單位發(fā)生變化的；

（二） 項目登記重復(fù)；

（三） 項目登記內(nèi)容發(fā)生重大錯誤且無法修改的。

第十八條  項目注銷登記

項目注銷登記是指房地產(chǎn)項目的不動產(chǎn)已銷售完畢，且按規(guī)定期限清繳項目應(yīng)納稅費的，在項目應(yīng)納稅費清繳完畢之日起30日內(nèi)，通過系統(tǒng)納稅人端進行項目注銷登記的申請，并在5個工作日內(nèi)報送以下資料，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核、審批同意后，在系統(tǒng)稅務(wù)端進行項目注銷登記，并由系統(tǒng)自動反饋納稅人。

（一）房地產(chǎn)項目輔導(dǎo)自查情況表；

（二）項目土地增值稅的清算表；

（三）房地產(chǎn)項目注銷申請表；

（四）項目的全部完稅憑證；

（五）稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他有關(guān)資料。

項目注銷登記僅指項目管理的終結(jié)，不包括納稅人就該項目應(yīng)納稅義務(wù)的終結(jié)，如納稅人在項目注銷登記后，發(fā)現(xiàn)存在少繳應(yīng)納稅費的，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)報告并在系統(tǒng)稅務(wù)端恢復(fù)項目的登記狀態(tài)，由納稅人申報少繳的應(yīng)納稅費。

第十九條  項目注銷登記條件

納稅人同時符合以下條件可以到主管稅務(wù)機關(guān)申請項目注銷登記。

（一）不動產(chǎn)已銷售完畢，應(yīng)納的稅費已足額入庫，并且取得的收入應(yīng)開具的《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》已開具完畢；

（二）項目開具的發(fā)票已按規(guī)定辦理驗銷手續(xù)，庫存空白發(fā)票已按規(guī)定辦理繳銷手續(xù)；

（三）經(jīng)過系統(tǒng)的數(shù)據(jù)分析和納稅評估，所有疑點已核實并消除；

（四）經(jīng)過主管稅務(wù)機關(guān)辦理應(yīng)納稅費的清繳及土地增值稅清繳或清算的。

第四章 項目發(fā)票管理

第二十條  項目發(fā)票管理

納稅人銷售不動產(chǎn)取得的收入（包括全部價款和價外費用）或預(yù)收款（定金）時，必須通過系統(tǒng)分不動產(chǎn)的樓牌號開具《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票（電子）》，不得使用收款收據(jù)等其他不合法憑證。

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得收入或取得項目車位使用權(quán)經(jīng)營收入時，參照本辦法執(zhí)行。

第二十一條  發(fā)票領(lǐng)購

自開票納稅人，按業(yè)務(wù)需要分項目依法向工程項目所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申請領(lǐng)購《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票（電子）》，主管稅務(wù)機關(guān)按規(guī)定的程序?qū)徟螅瑢l(fā)票發(fā)售納稅人，并由主管稅務(wù)機關(guān)在系統(tǒng)稅務(wù)端分項目登記發(fā)票領(lǐng)購信息。

第二十二條  發(fā)票開具

自開票納稅人在取得收入時，應(yīng)按照《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》及相關(guān)的法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)通過系統(tǒng)進行登記已取得或應(yīng)確認的售房收入，并在線填開發(fā)票。開具發(fā)票時，系統(tǒng)將自動讀取納稅人的項目登記信息及發(fā)票領(lǐng)購信息。

納稅人開具發(fā)票時，應(yīng)按當次收取款項全額如實一次性開具，并按一個樓牌號當次收款開具一張發(fā)票的原則開具，嚴禁多個樓牌號所收取的款項開具同一張發(fā)票。

納稅人根據(jù)已登記的可售樓牌號及售房交易信息選擇某一具體樓牌號進行開具發(fā)票。每次開具發(fā)票時，系統(tǒng)自動統(tǒng)計該樓牌號已有效開具發(fā)票的套數(shù)及累計開票金額，并在發(fā)票備注欄打印“共有效開具發(fā)票XX套，開票金額合計XX元”字樣；一次性付款開具發(fā)票或分期付款最后一次開具發(fā)票，則打印“房款已結(jié)清，共有效開具發(fā)票XX套，開票金額合計XX元”字樣。

納稅人完整錄入開票信息并在數(shù)據(jù)上傳成功后，方可打印發(fā)票，打印完畢后應(yīng)在發(fā)票上加蓋經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)備案的發(fā)票專用章或財務(wù)專用章。

開票時間按系統(tǒng)的服務(wù)器時間，納稅人不能修改。

因系統(tǒng)故障原因使納稅人無法開具發(fā)票的，納稅人應(yīng)及時與主管稅務(wù)機關(guān)聯(lián)系，由主管稅務(wù)機關(guān)解決或答復(fù)解決辦法。

項目某一樓牌號已開具發(fā)票，因合同一方違約導(dǎo)致停止出售的，可以進行“違約處理”登記，對某一樓牌號在未作廢（或未紅字沖銷）已開具發(fā)票的情況下，重新登記錄入售房交易信息，將該樓牌號的不動產(chǎn)另售他人。

第二十三條  發(fā)票作廢及沖銷

納稅人發(fā)現(xiàn)當月已開具發(fā)票有誤需作廢的，應(yīng)收回已開具發(fā)票的所有聯(lián)次，并在系統(tǒng)進行發(fā)票作廢登記，在需作廢的發(fā)票（所有聯(lián)次）上一次性加蓋“作廢”字樣。

納稅人發(fā)現(xiàn)非當月已開具發(fā)票有誤需作廢的，應(yīng)在系統(tǒng)向稅務(wù)機關(guān)申請開具“紅字”發(fā)票進行發(fā)票沖銷，并將沖銷發(fā)票的所有聯(lián)次送稅務(wù)機關(guān)審核，審核無誤后在沖銷發(fā)票所有聯(lián)次上加蓋“同意沖銷，無效發(fā)票”印戳后退還納稅人，并在系統(tǒng)稅務(wù)端審核同意納稅人的申請。納稅人即可在系統(tǒng)開具相同內(nèi)容、金額的“紅字”發(fā)票（即大寫金額欄第一字加“負數(shù)”字樣，小寫金額加“一”號），沖減當期的發(fā)票開票金額。

第二十四條  發(fā)票驗銷

系統(tǒng)根據(jù)納稅人當月的發(fā)票使用情況，在次月1日自動生成《發(fā)票領(lǐng)用存月報表》并傳送稅務(wù)機關(guān)。

納稅人每次續(xù)購發(fā)票時，應(yīng)在系統(tǒng)按月打印《發(fā)票使用和購（印）申報表》并加蓋公章，帶齊發(fā)票存根聯(lián)（有作廢或沖銷的發(fā)票需帶齊所有聯(lián)次）到主管稅務(wù)機關(guān)驗銷、領(lǐng)購發(fā)票。

主管稅務(wù)機關(guān)對發(fā)票存根聯(lián)及納稅人報送的資料審核無誤后，在系統(tǒng)驗銷發(fā)票，并對作廢發(fā)票全部聯(lián)次監(jiān)制章部位做剪口處理。

第二十五條  發(fā)票防偽

系統(tǒng)根據(jù)發(fā)票開票信息經(jīng)加密運算自動生成條形碼，并打印在發(fā)票票面左上角；系統(tǒng)還根據(jù)納稅人具體項目發(fā)票的填用情況，自動按順序產(chǎn)生系統(tǒng)自編發(fā)票號碼，打印在發(fā)票票面右上角。

對于條形碼和系統(tǒng)自編發(fā)票號碼等內(nèi)容未打印或打印不全的發(fā)票，應(yīng)作廢票處理。

第二十六條  代開票管理

代開票納稅人銷售不動產(chǎn)的，必須依法向不動產(chǎn)或土地所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅并確認稅款入庫后，方可申請代開《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票（代開）》，并按以下情形處理：

（一）代開票納稅人銷售不動產(chǎn)，如屬于專業(yè)開發(fā)且分多次銷售的房地產(chǎn)項目，均須按本辦法第十一條、第十二條的規(guī)定完整提供項目登記資料，自行在系統(tǒng)納稅人端進行項目登記產(chǎn)生項目編碼后，再依據(jù)其項目編碼在“大集中”系統(tǒng)辦理代開發(fā)票手續(xù)。

（二）代開票納稅人銷售不動產(chǎn)的，如屬于一次性銷售（如辦公樓轉(zhuǎn)讓）或二手房交易的，按照國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強和規(guī)范稅務(wù)機關(guān)代開普通發(fā)票工作的通知》（國稅函［2004］1024號）規(guī)定，以及本辦法第十二條第(五)款的要求提供有關(guān)資料，由稅務(wù)機關(guān)在系統(tǒng)稅務(wù)端進行“零星項目登記”產(chǎn)生項目編碼后，再依據(jù)其項目編碼在“大集中”系統(tǒng)辦理代開發(fā)票手續(xù)。

第二十七條  發(fā)票的其它管理

納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)項目，接受設(shè)計、施工、監(jiān)理、裝飾等單位和個人提供的應(yīng)稅（營業(yè)稅）勞務(wù)，應(yīng)在支付設(shè)計費、工程款、監(jiān)理費等費用時，取得合法、有效的發(fā)票，且須在發(fā)票票面上注明房地產(chǎn)項目名稱，否則在進行該項目土地增值稅清算時不予扣除。

納稅人如取得項目的車位使用權(quán)經(jīng)營收入的，應(yīng)在系統(tǒng)進行登記后，向付款方開具《租賃業(yè)發(fā)票》。

第五章  納稅申報管理

第二十八條  納稅人應(yīng)按月分項目辦理項目申報，納稅人可通過網(wǎng)報系統(tǒng)，或直接向房地產(chǎn)項目所在地的主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

納稅人申報時應(yīng)根據(jù)上月的開票情況及取得車位使用權(quán)經(jīng)營收入的情況通過系統(tǒng)分項目確認當月申報的營業(yè)額。

第二十九條  納稅人發(fā)生外出經(jīng)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的，除就外出經(jīng)營項目在項目所在地進行納稅申報外，應(yīng)向機構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報異地銷售不動產(chǎn)稅款繳納情況，并向項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)提供其外出經(jīng)營項目已申報企業(yè)所得稅的證明，未能提供的，在項目所在地一并申報繳納企業(yè)所得稅。  

第三十條  納稅人發(fā)生下列行為視同銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按規(guī)定申報繳納地方稅費：

（一）將取得的土地使用權(quán)或者不動產(chǎn)抵償工程款、貸款等債務(wù)的；

（二）將不動產(chǎn)用于安置拆遷戶的；

（三）將不動產(chǎn)作價作為股利分配給股東的；

（四）將取得的土地使用權(quán)和開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)的；

（五）單位將不動產(chǎn)無償贈與他人的；

（六）將不動產(chǎn)用于贊助、職工福利或者獎勵的；

（七）將合作開發(fā)的不動產(chǎn)進行分配的；

（八）稅收法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他情形。

第三十一條  納稅人轉(zhuǎn)讓已完成土地開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”申報繳納地方稅費；轉(zhuǎn)讓已進入建筑施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”申報繳納地方稅費。

在建項目是指立項建設(shè)尚未完工的房地產(chǎn)項目或其他建設(shè)項目。

第三十二條  納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)申報繳納地方稅費；利用自有施工力量，自建建筑物后銷售的，其自建行為視同提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)一并申報繳納地方稅費。

第三十三條  對雖未辦理過戶手續(xù)，但實際已將土地使用權(quán)或不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給購買方，并向購買方收取了房地產(chǎn)價款或其他經(jīng)濟利益的，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”或“銷售不動產(chǎn)”申報繳納地方稅費。 

第三十四條  納稅人取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位的要求進行施工，并向?qū)Ψ筋A(yù)收房款，工程完工后，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”申報繳納地方稅費。 

有關(guān)單位和個人出售委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建的房屋，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”申報繳納地方稅費，其計稅營業(yè)額為向購房者收取的全部價款和價外費用。

第三十五條  納稅人贈與不動產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低且無正當理由的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按下列方法之一或同時采用兩種以上方法核定其營業(yè)額：

（一）按納稅人當月銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；

（二）按納稅人近期銷售同類不動產(chǎn)的平均價格核定；

（三）按市場最近時期同類（即同地段、同規(guī)模、同檔次）不動產(chǎn)的平均價格核定；

（四）按下列公式核定計稅價格：

計稅營業(yè)額＝營業(yè)成本（房地產(chǎn)開發(fā)成本）×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）

其中，成本利潤率按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十六條  已開工登記的房地產(chǎn)項目，在項目登記生成項目編碼后，在開發(fā)、銷售期間，納稅人應(yīng)在每季度終了后15日內(nèi)，通過系統(tǒng)分項目填報收入、成本、開發(fā)費用情況，直至項目辦理注銷登記。

第六章  項目土地增值稅清算

第三十七條  納稅人符合財政部 國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）規(guī)定的土地增值稅清算條件的，應(yīng)按規(guī)定期限報送相關(guān)的資料，同時通過系統(tǒng)進行項目土地增值稅清算的申請，稅務(wù)機關(guān)按相關(guān)規(guī)定進行項目土地增值稅的清繳或清算。

納稅人應(yīng)在項目應(yīng)納稅費清繳后，主管稅務(wù)機關(guān)方可受理項目注銷登記申請。

第七章  政府相關(guān)部門涉稅信息的采集

第三十八條  根據(jù)肇慶市人民政府辦公室《關(guān)于協(xié)助地稅部門采集涉稅信息的通知》的要求，稅務(wù)機關(guān)按季向市發(fā)展和改革局、財政局、國土資源局、建設(shè)局、國有資產(chǎn)監(jiān)督委員會、城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市政管理局、水務(wù)集團、供電局、各商業(yè)銀行及農(nóng)信社等有關(guān)部門采集房地產(chǎn)業(yè)的涉稅信息。

第三十九條  涉稅信息的采集實現(xiàn)市級和縣級兩級采集，涉稅信息的傳遞介質(zhì)為紙質(zhì)報表和電子文檔。有關(guān)部門應(yīng)在每季終了后20日內(nèi)按采集的內(nèi)容和格式將涉稅信息整理完畢提供給同級的稅務(wù)機關(guān)，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)將采集的涉稅信息錄入系統(tǒng)。

第四十條  各級稅務(wù)機關(guān)應(yīng)充分利用各部門的涉稅信息，通過系統(tǒng)將涉稅信息逐級分發(fā)至稅收管理員，由稅收管理員逐項確認辦理項目登記的情況，分情況進行管理：

（一）項目已實際開工，但未辦理登記的，由房地產(chǎn)項目的所在地的主管稅務(wù)機關(guān)指派相關(guān)稅收管理員跟蹤落實工程項目的納稅人，責令限期辦理項目登記，納入正常管理。

（二）項目已立項但未開工，暫未能辦理項目登記的，轉(zhuǎn)系統(tǒng)的“待開工項目”處理。

（三）項目不存在或重復(fù)的，轉(zhuǎn)系統(tǒng)的“無效數(shù)據(jù)”處理。

第八章  數(shù)據(jù)分析與納稅評估

第四十一條  系統(tǒng)設(shè)置多項數(shù)據(jù)交叉稽核指標和分析指標，定期自動分析比對各種信息，對項目實行全程數(shù)據(jù)監(jiān)控，建立異常信息庫，供各類稅收管理人員使用。系統(tǒng)將自動對異常數(shù)據(jù)進行定性和定量分析，并依據(jù)分析結(jié)果對疑點戶進行排隊。

第四十二條  主管稅務(wù)機關(guān)對于系統(tǒng)提示的納稅人預(yù)警信息應(yīng)及時進行跟蹤排查，對于不能立即排除的異常情況應(yīng)及時轉(zhuǎn)入納稅評估，開展質(zhì)疑約談，通過納稅評估確定進一步采取的征管措施。

第四十三條  主管稅務(wù)機關(guān)必須定期通過實地勘查項目的售房進度和售房價格，或通過其他渠道掌握有關(guān)情況，對納稅人填報的資料進行核對，經(jīng)核對有明顯不符的，及時反饋納稅人，要求其在系統(tǒng)進行相應(yīng)調(diào)整，確保系統(tǒng)數(shù)據(jù)分析的信息的準確性。

第九章  違章處罰（理）管理

第四十四條  發(fā)票停售停開

納稅人違反稅收法律法規(guī)規(guī)定，存在下列違法行為且不接受稅務(wù)機關(guān)處理的，稅務(wù)機關(guān)將停止供應(yīng)發(fā)票（停止向其供售新發(fā)票），同時停止納稅人開具發(fā)票（已被納稅人領(lǐng)用的，停止開具）：

（一）不如實填開發(fā)票的；

（二）未按規(guī)定及時足額申報納稅的；

（三）稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人其它違反發(fā)票管理辦法及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定行為的。

納稅人違反協(xié)議的約定，存在下列行為且不接受稅務(wù)機關(guān)處理的，稅務(wù)機關(guān)將對已領(lǐng)用的發(fā)票納稅人停止開具發(fā)票。

（一）在開具發(fā)票前未按要求登記可售樓牌號及售房交易信息的；

（二）手工或使用其它非本辦法規(guī)定的網(wǎng)絡(luò)開票方式填開發(fā)票的。

第四十五條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按本辦法規(guī)定進行項目登記、納稅申報、報送納稅資料（含電子數(shù)據(jù)）以及稅務(wù)機關(guān)要求辦理的其它涉稅事項，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令改正仍不改正的，稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其他相關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定予以處罰。

第十章  附則

第四十六條  系統(tǒng)全面上線運行后，新開發(fā)的房地產(chǎn)項目，或者項目的可售不動產(chǎn)未銷售完畢的且未售不動產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積低于85%且未售不動產(chǎn)不超過30套（間）的，或項目應(yīng)納稅費未清繳完畢的，均應(yīng)納入系統(tǒng)的項目管理，并全面取消手工填開《建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》（包括自開和代開）方式。對符合條件且主管稅務(wù)機關(guān)確定不納入系統(tǒng)項目管理的，需要開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定提供有關(guān)資料后申請稅務(wù)機關(guān)代開。

為確保系統(tǒng)上線運行數(shù)據(jù)的完整性和準確性，對于項目的上線前已申報繳納稅費及已開具的發(fā)票（包括自開和稅務(wù)機關(guān)代開），必須在系統(tǒng)補錄項目上線前的納稅情況和開票情況。

第四十七條  其他未盡事宜，按現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)、規(guī)章有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四十八條  本辦法“日內(nèi)”、“以上”均含本數(shù),“以下”均不含本數(shù)。

第四十九條  本辦法由肇慶市地方稅務(wù)局負責解釋。

第五十條  本辦法自發(fā)文之日起施行。

附件

肇慶市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)業(yè)稅源管理辦法（試行）起草說明

為貫徹落實數(shù)據(jù)管稅理念，依托現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，探索完善建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)（以下簡稱“兩業(yè)”）稅源控管，全面推廣應(yīng)用“兩業(yè)”稅源控管系統(tǒng)，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）、《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》（以下簡稱《實施細則》）的有關(guān)規(guī)定，和國家稅務(wù)總局《不動產(chǎn)、建筑業(yè)營業(yè)稅項目管理及發(fā)票使用管理暫行辦法》的規(guī)定，我們在總結(jié)和借鑒試點單位揭陽市地稅局經(jīng)驗，廣泛征求基層意見的基礎(chǔ)上，起草了《肇慶市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)業(yè)稅源管理（試行）辦法》（以下簡稱《辦法》）。現(xiàn)就起草《辦法》的背景和主要內(nèi)容說明如下：

一、起草《辦法》的背景。

近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，舊城改造，城市化步伐的加快，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，以及基礎(chǔ)設(shè)施和重點工程項目的大力推進，“兩業(yè)”在國民經(jīng)濟中舉足輕重，且“兩業(yè)”具有專業(yè)性強，經(jīng)營周期長、財務(wù)管理混亂和依法納稅意識薄弱等原因，兩業(yè)管理一直是稅收征管的難點，存在較大的管理漏洞。為探索“兩業(yè)”稅源控管長效機制，省局2007年底在揭陽市地稅局以“立足揭陽，面向全省”的工作原則啟動“兩業(yè)” 稅源控管系統(tǒng)試點開發(fā)工作，目前，該系統(tǒng)已在揭陽全市全面應(yīng)用，運行順利，取得了良好的管理和社會效果，上半年揭陽市局建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅收分別增長78.63%和43.09%，其中“兩業(yè)”營業(yè)稅分別增長65.79%和55.46%，占營業(yè)稅增收總額的88%，占稅收增收總額的30.5%，有效地彌補了經(jīng)濟危機帶來的稅收減收缺口。實現(xiàn)“關(guān)聯(lián)登記，信息共享，全程控管，一體管理”的目標，從而實現(xiàn)對“兩業(yè)”的科學(xué)化、精細化、規(guī)范化管理。

二、《辦法》的主要內(nèi)容。

《辦法》共十章五十條。

（一）明確以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的房地產(chǎn)項目為管理對象，運用項目登記、網(wǎng)絡(luò)開票、數(shù)據(jù)分析等控管手段，通過互聯(lián)網(wǎng)采集房地產(chǎn)項目的各項信息，以及政府相關(guān)部門的第三方信息，根據(jù)系統(tǒng)分析情況，采取相應(yīng)征管措施，實現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)稅源的全程控管的一種稅收管理模式

（二）明確了房地產(chǎn)業(yè)稅源管理的指導(dǎo)原則。

根據(jù)數(shù)據(jù)管稅的理念，以系統(tǒng)為依托，實現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)稅源的全程控管；為構(gòu)建管理、分析、評估、稽查的良性互動長效機制提供數(shù)據(jù)支持；確保應(yīng)納稅款及時足額征收入庫。

（三） 明確了納稅人認定、項目登記管理、項目發(fā)票管理、

納稅申報管理、項目土地增值稅清算、政府相關(guān)部門涉稅信息的采集、數(shù)據(jù)分析與納稅評估、違章處罰管理等有關(guān)內(nèi)容。以項目為基本登記單元，以項目開發(fā)經(jīng)營流程為鏈條，依托現(xiàn)代信息技術(shù)連鎖采集納稅人項目開發(fā)經(jīng)營信息，應(yīng)用一體化管理思路，采集第三方涉稅信息為參照，以納稅評估為主要工作方式，對各類項目申報納稅情況實施全程管理，全面強化房地產(chǎn)業(yè)稅源控管，實現(xiàn)“關(guān)聯(lián)登記、信息共享、全程控管、一體管理”的目標，最終實現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)化、專業(yè)化、精細化管理。